「空室リスクゼロ」「家賃保証付き」。不動産投資を始めようとする人が耳にすると安心感を覚える言葉ですが、その実態を深く理解しないまま契約してしまうと、取り返しのつかない損失を抱えることになります。その仕組みの中心にあるのが、サブリース契約です。表向きはオーナーにメリットの多い制度のように見えますが、実は不動産会社にとって非常に都合の良い制度でもあるのです。
本記事では、サブリース契約の基本から、悪用される仕組み、さらに注意すべき点と例外的に有益なケースまでを丁寧に解説します。
投資女子kimoto
都内在住のIT系OL🧑💻 そして一児のママ👶
2013年からゆるっと不動産投資をスタート🏠
今では区分マンションを10室保有中✨（うち6室はローンなし💰）
年間の家賃収入は約600万円📈
お仕事と育児のすきま時間に、
自分らしくゆるふわ投資を楽しんでいます🌷
不動産についてよくこんな質問を受けます⬇️
・提案された物件は買って大丈夫？
・年金や保険代わりになるって聞いたけども本当？
・不動産投資って本当に大丈夫なのかな？
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・アプリで出会った人からの紹介って大丈夫？
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目次
サブリース契約とは？
サブリース契約とは、不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、その物件を第三者（実際の入居者）に転貸する仕組みです。オーナーは不動産会社から毎月決められた家賃を受け取ることで、空室による収入減や入居者対応などの手間から解放されるというのが、一般的な説明です。
しかしこの「家賃保証」には落とし穴があり、契約内容や法律上の立場を理解しないまま契約すると、後々深刻なトラブルへと発展します。
法律上、不動産会社が守られる構造
サブリース契約は、借地借家法の適用を受けるため、法律上は不動産会社が「借主」として強く保護されます。つまり、物件の所有者であるあなた（オーナー）は「貸主」という立場になりますが、日本の法律は借主に非常に有利に働くため、サブリース契約においては、不動産会社が法的に強い立場を得るという逆転現象が起きるのです。
この構造が、多くのオーナーを苦しめる原因となっています。不動産会社は以下のようなことを合法的に行えることになります。
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契約書に基づいて一方的に家賃を下げる
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管理手数料として高額な費用を差し引く
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入居者情報をオーナーに開示しない
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サブリース契約の解約時には数百万円の違約金を請求する
また、入居者の情報が開示されないため、知らぬ間に物件が風俗営業などに転用され、近隣住民とのトラブルに発展するケースもあります。
家賃保証が“ウソの数字”であることも
サブリース契約が販売の現場で悪用されている例は後を絶ちません。
たとえば、本来の家賃相場が8万円の物件に対して、サブリース契約によって「月10万円で家賃保証」と表示し、その条件を前提に物件が販売されることがあります。こうしたサブリース契約を「逆サブリース」と言います。一見、高い家賃が保証されていて安心に思えるかもしれませんが、実はこれが大きな落とし穴。
不動産価格は、一般的に家賃収入から逆算して決まるため、家賃が2万円上乗せされるだけで、販売価格はおよそ600万円高く設定されることになります。これは、不動産会社にとっては大きな利益となりますが、買主にとっては「実力以上の価格」で物件を買わされることに他なりません。
問題はそれだけではありません。販売後、不動産会社は10万円の家賃を買主に払い続ければ毎月2万円の赤字。そこで、不動産会社は2年ごとの契約更新時に家賃を引き下げることで、赤字を回避します。つまり、「高額の家賃保証」は最初の2年だけの話であり、その後は保証額が減額され、収支は一気に悪化します。
最終的に投資家は、相場より600万円も高く買わされ、しかも家賃が下がるという、二重の損を抱えることになるのです。
実際に起きた悪用事例
このようなサブリース契約の悪用は、すでに社会問題にもなっています。
逆サブリースによる物件価格水増し&計画倒産
前述した通り、不動産会社は逆サブリースでの販売時に法外な利益を得られます。
一方で、毎月の補償額は、入居者から得られる賃料よりも高額になっています。もちろんその状態を永遠に続けることはできません。
そのため、ある程度物件を販売して利益が貯まった段階で資金繰りの悪化と称して計画倒産して、利確するという手口です。ここ数年だけでもかなりの数、そうした会社があります。被害者の数も相当数に登って新聞にも取り上げられましたが、、今のところこの手口は野放しのように思います。
サブリース前提で販売してくる不動産会社は全部疑うくらい、慎重な方がいいですよね。
かぼちゃの馬車事件
女性専用シェアハウスを展開していた事業者が、家賃保証付きとしてサラリーマン投資家に大量の物件を販売。実際には事業モデルが破綻しており、家賃の支払いが突然止まり、投資家は数千万円単位のローンを抱えたまま取り残されました。
風俗営業への転貸
入居者情報が開示されないことを逆手に取り、物件が風俗営業に使われていたケースも報告されています。オーナーが知らぬ間に物件のイメージが悪化し、資産価値が大きく毀損することもあります。
誰も助けてはくれない現実
サブリース契約で損をしても、法律上は「借主＝不動産会社」が保護されるため、オーナーが泣き寝入りするしかないケースが大半です。
弁護士に相談しても、「契約上は合法」と判断されてしまい、裁判を起こしても勝ち目は薄く、かえって弁護士費用がかさむだけになることも。中には、着手金目当てで依頼を受けながら解決に導けない弁護士もいます。
国や行政、警察でさえもこの構造に手をつけられておらず、オーナーを守る法整備が追いついていないのが現状です。
それでも「掘り出しサブリース物件」は存在する
ここまでの話を聞くと、サブリース契約の物件は絶対に避けるべきと思うかもしれません。しかし、実はすべてのサブリースが悪というわけではありません。
しかし、実は世の中には掘り出しサブリース物件というものが存在しています。
サブリースは上述の理由からかなり敬遠されている契約形態です。そのため、物件相場よりも安い金額になっているものがあります。そうした物件を掘り出しサブリース物件と言います。
まとめ｜「家賃保証」に安心せず、契約の中身を見極める
サブリース契約は、空室リスクを減らし、管理の手間を省ける便利な制度である一方、内容を理解しないまま契約すれば、大きな損失を被るリスクもはらんでいます。
特に「家賃保証」「管理不要」といった甘い言葉の裏には、不動産会社にとって都合の良いだけの仕組みが隠れていることを忘れてはいけません。
大切なのは、「サブリースだから安心」ではなく、「サブリースでもリスクを見極められるかどうか」です。投資家としての目を養い、真に価値ある物件かどうかを冷静に判断することが、勝ち続けるための第一歩となるのです。
投資女子kimoto
都内在住のIT系OL🧑💻 そして一児のママ👶
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